Les règles d’urbanisme liées au tourisme

Avant toute décision concernant la création d’un hébergement touristique (construction ou rénovation), il est nécessaire de se renseigner sur les dispositions d’urbanisme en vigueur sur la commune du lieu du projet (Plan Local d’Urbanisme, carte communale…), ainsi que les règles de construction et d’accessibilité.
Il peut y avoir localement des restrictions spécifiques ou des règlementations particulières (ex : secteurs sauvegardés, abords des Monuments Historiques, site inscrit ou classé, zone de prévention des risques naturels…)
Il est conseillé de demander un certificat d’urbanisme⁽¹⁾ à la mairie afin de connaître la situation du bien (terrain ou bâtiment) avant de conclure l’achat en vue d’en faire un hébergement touristique, aux risques de se retrouver avec un bien inexploitable.
C’est notamment le cas pour un changement de destination (ex : transformation d’une grange en gîte) et/ou sur un terrain classé en zone agricole.

⁽¹⁾ Le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il existe 2 types de certificats :

• Le certificat d’information : il permet de disposer d’informations sur la situation d’un terrain (ex : servitudes, droit de préemption, zone de protection, taxe d’aménagement…)
• Le certificat opérationnel : il apporte des informations sur la faisabilité du projet (en plus des informations du certificat d’information, état des équipements publics (voiries, réseaux) existants ou prévus desservant le terrain

Quelles autorisations d’urbanisme demander ?

👉 Le Permis de construire pour :

• les constructions nouvelles d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher supérieure à 20 m² (40 m² en zone urbaine d’un PLU) ;
• les constructions nouvelles d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher > 20 m² et < 40 m² ayant pour effet de porter la surface de l'emprise totale de construction à plus de 150 m² (au 1er mars 2017, 170 m² auparavant) ;
• les modifications de la façade ou des structures porteuses par changement de destination (grange, commerce… transformés en meublé ou chambres d’hôtes) ;
• l’intervention sur un bâtiment inscrit au titre des Monuments Historiques ou dans un secteur sauvegardé ;
• les modifications des structures porteuses ou de la répartition des volumes sur un immeuble protégé ou identifié par un plan de sauvegarde des Monuments Historiques approuvé ;
• les travaux sur immeubles inscrits au titre des Monuments Historiques (sauf travaux d’entretien ou de réparations ordinaires) ;
• les piscines couvertes avec couverture fixe ou mobile > 1,80 m de hauteur et > 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ;
• les piscines non couvertes ou avec une couverture fixe ou mobile < 1,80 m si bassin > 100 m².
  
  En savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1986

👉 Le Permis d’aménager pour :

• la création ou l’agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs ou habitations légères de loisirs et pour les aires naturelles de camping. (Capacité inférieure : simple déclaration en mairie) ;
  
  En savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17665

👉 Le Permis de démolir pour :

• les démolitions partielles ou totales d’un bâtiment si instauration par la commune du permis de démolir, si situé en secteur sauvegardé, site classé, site inscrit, dans le champ de visibilité d’un Monument Historique, dans une AVAP ou ZPPAUP, si bâtiment identifié ;

👉 La Déclaration préalable pour :

• les constructions d’une hauteur < 12 m et d'une emprise au sol ou d'une surface de plancher entre > 5 m² et < 20 m² ;
• les extensions en zone urbaine d’un PLU créant une emprise au sol ou une surface de plancher > 20 m² et < 40 m² à condition que la construction totale soit < 150 m² (170 m² avant le 01/03/17) ou que la construction existante dépasse déjà 150 m² (170 m² avant 01/03/2017) ;
• les changements de destination d’un bâtiment sans modification des façades, ni des structures porteuses ;
• la construction d’un mur > 2 m (et quelle que soit la hauteur en secteur sauvegardé) ;
• les modifications de l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
• la construction d’une piscine d’une superficie < 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) est supérieure à 1,80 m (quelle que soit la superficie du bassin ou la hauteur en site classé) ;
• les travaux de ravalement dans les périmètres protégés (sites classés, Monuments Historiques), sur immeubles protégés en application de l’article L151-9 et sur instauration par la commune ;
• les travaux intérieurs des immeubles identifiés par un plan de sauvegarde des Monuments Historiques non approuvé ou mis en révision ;
• la transformation > 5 m² de surface close et couverte en un local constituant de la surface de plancher ;
• l’installation d’une caravane autre qu’une résidence mobile hors terrain de camping, parc résidentiel de loisirs (PRL), ou terrain de résidence du propriétaire, pendant plus de 3 mois consécutifs ou non ;
• la création ou agrandissement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs jusqu’à 20 personnes ou 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs ;
• les terrasses de plain-pied en site classé ;
• les habitations légères de loisirs quelle que soit leur surface de plancher en site classé ;
• la réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.

➡️ Cas particulier des E.R.P. (Etablissements Recevant du Public)

• Les établissements recevant du public (hôtels, gîtes de groupe, restaurants, musées, salles de réception, boutiques etc.) doivent également faire l’objet d’une demande d’autorisation au regard des règles de construction pour effectuer des travaux de création, d’aménagement, de modification (ex : création de toilettes).
• Attention : par « création », on entend aussi l’ouverture d’une activité relevant de l’ERP dans un bâtiment existant, par exemple, une salle de réception dans une orangerie, une salle d’exposition dans une grange, un gîte de groupe supérieur à 15 personnes dans une maison… Si les travaux, voire le simple aménagement mobilier, ne sont pas soumis à une demande de permis de construire ou d’aménager, ils doivent néanmoins être déclarés à l’aide de l’imprimé CERFA n°13824*03.
• Cette démarche vous permettra de connaître vos obligations concernant la sécurité/incendie et l’accessibilité aux personnes handicapées.
• L’autorisation ne peut être délivrée que si les travaux ou l’installation le cas échéant, sont conformes aux normes d’accessibilité et de sécurité.
• Attention : le délai d’instruction des permis de construire des ERP est de 5 mois (contrairement aux maisons d’habitation où il est communément de 2 mois).

➡️ Cas particulier de l’hôtellerie de plein air : terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs

• Un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL) est destiné à proposer des habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisirs et/ou équipements assimilés tels que certains hébergements insolites. Il n’y a pas de capacité minimale. Il peut être classé (démarche volontaire).
  
  
  • Camping d’une capacité inférieure à 6 tentes (ou caravanes) et de moins de 20 campeurs sur une parcelle individuelle => déclaration préalable en mairie. Ne peuvent pas accueillir de RML, HLL ou hébergements insolites assimilé.
  
  
  • Terrain de camping d’une capacité supérieure ou parc résidentiel de loisirs (PRL) => permis d’aménager avec notice d’insertion paysagère. Peuvent accueillir tentes, caravanes, RML, HLL et hébergements insolites assimilés
  
  
• Résidences mobiles de loisirs (RML) : véhicules terrestres habitables, destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent leurs moyens de mobilité (ex : mobil-homes, roulottes…).
  
  Elles peuvent être installées sans autorisation d’urbanisme dans 3 types de lieux :
  • terrains de camping créés avec permis d’aménager ;
  • parcs résidentiels de loisirs (PRL) ;
  • villages de vacances classés.
  
  
• Habitations légères de loisirs (HLL)
  : constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir (ex : chalets, cabanes, yourtes et tipis avec sanitaires intérieurs…).
  
  Les HLL peuvent être installées sans autorisation d’urbanisme mais sous conditions fixées aux articles R421-23c et R421-9e du Code de l’Urbanisme, dans 4 types de lieux :
  • terrains de camping ;
  • Parc Résidentiel de Loisirs ;
  • villages de vacances classés ;
  • une dépendance de maison familiale de vacances agréée.
  
  En camping, le nombre d’HLL ne doit pas dépasser 20% du nombre d’emplacements (ou limité à 35 HLL si moins de 175 emplacements).
  
  En dehors de ces emplacements, et sous réserve d’être implantés dans les secteurs constructibles conformément aux règles d’urbanisme applicables dans la zone, leur implantation est soumise au droit commun des constructions (déclaration préalable en dessous 20 m², permis au-delà.).
  


• Tentes
  : elles peuvent être implantées soit dans un terrain de camping aménagé, soit sur un terrain privé en accord avec le Code de l’urbanisme. Admettre une tente dans son jardin sans autorisation est interdit. Si le PLU le permet, il faut à minima être déclaré.

Quelles autorisations d’urbanisme pour les hébergements insolites ?

• Yourtes et Tipis
  Soit cet hébergement n’est pas équipé (cuisine, sanitaires…) => il est alors considéré comme une tente. Soit cet hébergement est équipé => il est alors considéré comme une HLL.



• Cabanes dans les arbres
  Soit cet hébergement est installé dans un terrain de camping classé / un P.R.L. / un village vacances classé ou une maison familiale de vacances => dispense de formalité, idem HLL.
  
  Soit cet hébergement est en dehors de ces structures :
  • surface entre 5 m² et 20 m² => déclaration préalable (sauf si hauteur supérieure à 12 m, dans ce cas permis de construire)
  • surface supérieure à 20 m² => permis de construire
  
  Une construction démontable fait l’objet d’un permis de construire qui précise la période pendant laquelle elle doit être démontée ; il n’y a donc pas de nouvelle demande lors de la réinstallation.
  
  La présente fiche vous indique les principales réglementations : il est toutefois nécessaire de vous renseigner précisément au regard de votre projet et de son implantation.

Organismes référents

Textes de référence et sources

Code de la Construction et de l’Habitation : articles L111-8, R111-31, R111-32.
Code de l’Urbanisme : articles R421-9, R421-19, R421-23-c, R421-12 – Article 28 loi n°2010-788 du 12/07/2010 (cf. loi Grenelle 2, JO du 13/07/2010).
Code de l’Environnement : articles L341-1 et suivants, articles R341-1 et suivants.
Code du patrimoine : articles L642-6, L641-1, L621-30-1 JO du Sénat du 14/05/2009.
JO du Sénat du 14/05/2009.
Source : Juin 2020 © Creuse Tourisme.